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魏小安: 关于旅游用地的“八问“

2017/5/18 17:25:43来源:旅游景区研习社
旅游用地的问题确实很复杂,小编今天归纳了八个问题,既旅游用地八问,一起和大家分享。第一问:什么是旅游用地?什么是旅游用地?我觉得今天的会议题目很好,是“旅游发展中的土地问题”而不是“旅游用地”:旅游的综合性要求我们分类,外部性要求我们定性。如果我们把这个土地性质搞不明白,旅游用地就没法搞。如果我们强化旅游用地,这个事就说不清楚了。旅游用地发展中有两个基本特征:第一是我们研究多少年旅游最根本的特点就是综合性,所以旅游发展的土地问题,首先应该就是综合性,包括方方面面。是“旅游发展中的土地问题”而不是“旅游用地”:旅游的综合性要求我们分类,外部性要求我们定性。如果我们把这个土地性质搞不明白,旅游用地就没法搞。所以,我们要探讨旅游用地,就是所有的用地都是旅游用地,那么这样探讨没有意义。第二就是外部性,这也是一个特点,外部性有区别,一类叫商业用地、建设用地,一类叫做公益用地、环境用地,就是其他的用地,或者是社会功能的用地。一个综合性,一个外部性,综合性要求我们分类,外部性要求我们定性。比如这一块地叫环境用地,就不叫旅游用地,这一块是景观用地,也不叫旅游用地,旅游用地到底是什么?比如说建一个停车场算哪一类?政府建就是公益用地,开发商建就是包涵在商业用地之内,有公益性质的用地,就只能是靠这种方式来明确。如果我们在这个事上土地性质搞不明白,旅游用地就没有法说。第二问:旅游用地用什么地?第一类是环境用地,景观用地,这是公益性的。这不是用地的概念,严格的说,这就是旅游发展的需要,没有这样的地,就做不了旅游。比如说林地算什么地?现在旅游离开林地能做吗?这是一类,就是公益性的土地,旅游拿来利用。第二类是经营权用地,比如100平方公里,20年的经营权,这种情况别干,50年经营权可干。但只是这一片给了你经营权,弄了景区就可以收一点费,这里有土地可言吗?没有。第三类是建设性用地,100平方公里的经营权,可能也就200亩的建设用地,最主要的还是土地手续,如果没办土地手续还不行。基本的规律就是这么一个规律,整一个40平方、50平方公里,大概批你二三百亩地算不错了,要有100平方公里,批五六百亩地就非常难了,而且这600亩地分10年给你批下来,因为有土地指标。

第三问:旅游用地用多少地?现在跑马圈地,门都没有了,弄个经营权问题不大。比如到东北林区,1000平方公里给你了,你来投资,什么叫给你?其实就是经营权。东北林地还有一条好处,就是树不可以伐,但是可以搞小秋收。比如说我碰见一个林地的经营商,他就说我从来不怕在东北一年经营三个月,能挣到钱,我说为什么?给了他10平方公里的林地,10平方公里的林地,靠小秋收就能盈利,根本不琢磨营地挣钱不挣钱。就意味着在旅游用地和如何用地方面有很大的松动余地,有很多的松动环境。到底用多少地?比如说全国算一批帐,旅游发展需要多少土地?2016年全国的旅游投资1.3万亿,2017年估计能达到1.5万亿,1.5万亿和土地有什么关系?全域旅游和土地又是什么关系?毫无疑问,全域旅游就意味着旅游用地的扩大化,海量投资就意味着需要更多的土地。大体上1亿投资占地一平方公里,那我们1.5万亿的投资,今年就需要15000平方公里,这15000平方公里不对应960万平方公里的国土,要对应我们的可用土地,这个比例是多少?我也不知道现在可用土地有多少,但是我知道这个比例不会太小。所以我们得算一算资金和土地的比例关系,这一笔账算一算,在用多少地上面,就可能有一个盘子。占多少地不重要,就像国家自然保护区一样,自然保护区要占国土面积1.6%,现在要求要占到5%,5%都是自然保护区,这是占地的概念,我们说的是用地的概念,所以就必须把它细化。第四问:谁的问题?什么问题?站在不同角度上,问题就不一样,比如说在政府的角度上,希望更多的有一点土地指标,这样基本上有多少土地指标就有多少财政收入,所以政府希望争取更多的土地,这是政府的问题。开发商希望能够批更多的建设用地,这是开发商的问题。那么农民的问题呢?农民的问题是不失业、不失居、不失地这“三不失”,这“三不失”我们只能三中选一或者选二,比如农民不失业没有问题,不失居也没有问题,给你换一个地方,房子还有。但是不失地做不到,地都不失,开发商干吗去?如果农民的土地可以入股,这也可以理解为一种不失地,但是本质上已经失了,因为土地的用途变了。所以,我们要把谁的问题搞清楚,要把什么问题搞清楚,我们可以拉一个问题单子,这个问题单子拉出来就知道了。有一些政府的问题不是问题,有一些是发展阶段中的问题也不是问题,农民的问题才是根本问题,开发商的问题也是根本问题,如果不给开发商利益,他干嘛来了?吃饱了撑的?这个利益很重要的是土地利益。全国这么多地方可以选,凭什么要选你这个地方?对于开发商来说,就是一个比较。而且这里还有一个开发建设的过程,这个过程之中都在变化。比如说刚开始的时候政府一定站在开发商的立场上,因为不站在开发商的立场上就招不来商,引不来资。但是这个过程中农民回过味,这里面有这么大的利益,农民开始闹事,农民一闹事,政府的屁股就开始转到农民那里去,然后开发商就说政府说的不算,实际上不是政策乱变,是在这个过程中利益关系在变化。我们要把这些问题梳理出来搞明白,比如说国土资源部有他的问题,有他的视角,他有他的关注点。国家旅游局有国家旅游局的问题,有他的关注点。部门之间的关注点碰在一起,一定让大家乱了,但是一层一层的往下落,甚至落到县政府关心什么,乡政府关心什么,村委会关心什么,村支书、村长关心什么,老百姓关心什么,哪些事想明白,我觉得这个事情就好梳理了,现在隆隆统统这么说显然不行。
第五问:旅游用地有什么特点?旅游用地弹性非常大,发展空间非常大,我们不需要整装的土地。不能用工业化的思路来对应旅游开发,可以用工业化的做法来做旅游,集中力量办大事,这是工业法的做法,但是思路不同,整装就不需要。比如说稻田周围一圈山,稻田里还有白鹭,非常美,开发商觉得中间这一片地非常好,我不这么看,我建议在周围的山上做,让大家还能看到这片稻田,还能看到白鹭在这儿飞来飞去。这片地不好用,越是基本农田,越是整装土地对旅游来说越不合适。旅游最合适的是潜山丘陵,所以我们可以用山地,可以用坡地,可以用边地,可以用滩地,甚至可以用崖地,挨着悬崖建个宾馆,甚至可以做地上地,就是基本农田不动,把它架起来,下边该种稻子种稻子,该种小麦种小麦,在农田上架起一个农庄来,农田和农庄只是高度的变化,我们古人有这个智慧,吊脚楼就是这么做的,古人做吊脚楼的方法,我们今天转移到农地上行不行?不占用一分农地,做出一个农庄来,还做出一个有特色的农庄。这都是旅游的优势,搞工业之类都不行,只有旅游可这么干,从这个特点出发,这就意味着我们有很大的发展余地。可是如果还用工业化的思路来看这个事,这个事就不行,就干不了。第六问:如何减少挂羊头卖狗肉?挂羊头卖狗肉,实际上就是旅游和地产的关系。我从来不赞成旅游地产这个概念,因为旅游地产概念从理论上说是错误的,可以有休闲地产,不能有旅游地产。但是多年以来,旅游地产越折腾越热闹。但是这个事情就是怎么分类化、怎么差别化、怎么细分化,把这些分出来。很多地方政府现在也明白了,旅游地产可以做,先做旅游再做地产,旅游要做不出来,地产别做了。一开始是看着旅游开工了,就可以动地产了,但是旅游开工工期很长,地产工期非常短,地产卖完了旅游不干了,然后地方政府又学明白了,把旅游做完了才允许做地产,实际上有不同利益诉求。但是现在旅游地产基本做不动了,比如海南,我两年前到海南,10个人一块吃饭,9个人拿名片,都是地产商,去年到海南10个人吃饭,还是这一拨人,9个人都是旅游开发商,我说你们现在怎么都做旅游了?说我们拿一个旅游开发公司的名片有可能见到市长,要是地产的名片见村长都见不着。大家都聪明了,大家都在这个过程中学习,都长进了。下一步的变化就是旅游小镇,住建部、发改委、财政部三个部门忽悠,全国搞1000个小镇,发布了第一批名单127个,基础的要求是3平方公里,大一点是5平方公里。一个小镇基础投资30亿,多者50、60亿,现在大体是这么一个概念,还说产业小镇,我分析了一番,产业小镇是没戏的,将来这1000个小镇八九百个都可能是旅游小镇、休闲小镇、度假小镇,文化小镇、运动小镇、康养小镇,都是旅游的概念,这就意味着旅游的一个大投资的转向就转到这儿。这里又涉及一个问题,土地问题,这1000个小镇,我想至少得三五千平方公里,再加上周边扩大一下,又是1万平方公里。实际上像这样的事情我认为这不叫挂羊头卖狗肉,是挂龙头卖什么肉都行,龙头就是旅游,我们不是羊头,我们是龙头,羊头把我们贬低了,下面卖什么肉都行。从地方来说得到实惠是真的,老百姓来说得到实惠也是真的,只要能保证这两条就可以。市场有市场的力量,我们现在是把什么都谋划好了,希望市场跟着我们走,这个事本身就叫无道,违背规律,无道的事情怎么能行呢?得道多助,失道寡助。第七问:有没有商业模式?价值怎么评估?生态价值、景观价值,各种各样的价值,我们把价值说一大堆,说的很热闹,但是最终就有两个,一个是环境价值,一个是土地价值。环境价值就是要求山清水秀、空气清新、没有雾霾,土地的价值就是我们要级差地租。新疆的环境价值极好,大戈壁上的土地价值等于零,就是越靠近城市土地价值越高,这样一个极差地租怎么把它转换过来?所以把价值分析明白,再说价格。价格有价格的实现方式,有价格的评估方式,土地现在程序非常严格,哪怕是围标,也得走程序,所以现在违规、违法不怕,但是违纪不行。官员只要不违纪,就豁着干,那我们以人民的名义问一问,最终是谁的利益?环境价值、土地价值,这两个之后就自然涉及到投资、开发、运营,现在又进一步,还有投资怎么退出的问题,一系列的环节,这个环节里就有一个价值链,这个价值链就会形成一个利益链,所以把利益链把握清楚了,这个事就好办了。
第八问:什么样的运营模式?从运营模式来看,我归纳了四句话:第一,主体综合。谁是开发主体?应该是综合性的,但是在这里面利益考虑不到就不行。比如说我去年在江苏盐城看了一个渔村,他们画了一个非常漂亮的规划,我就直接说这个事不能这么干,因为那个村子是活着的村子,不是空心村。村子里住上千户,上千户怎么搬迁?当地政府说我们下决心就能搬迁,政府可以这么干,老百姓怎么办?搬到哪儿去?我在村里转了一圈,看到不少公房,粮仓之类的,把这些粮库折腾折腾,做成几栋民宿,客人来了,然后农民自然跟着走,他自己都会调整自己的房子,可是把它拆平了,然后再按照这个规划的画做这么一个东西,还号称搞一个苏北水镇,现场我就否掉了。开会的时候,我又细细说了这一番内容,绝对不能这么干,没有各个方面利益的融合,没有市场力量的导向,你的事就办不成,最终一塌糊涂。有厉害的,比如说浙江的桐乡,一个乌镇搞成功了,跟着做一个濮院古镇,拆迁花了30多个亿,拆了1000多户,拆迁过程中没出事,非常顺利,这就是利益导向,反正谁早走多给钱。跟着又要投资70亿复建这个古镇,一共100亿,100亿做一个濮院古镇,真有胆。像这样的东西如果这么发展,我觉得不是国家之福,更不是民众之福。第二,利益融合。没有各方利益的融合,谁也做不到,这不是原来政府欺负老百姓的事了。现在时代变了,所以不但要考虑到利益融合,还要考虑到在发展中利益变化的融合。比如说中坤集团开发宏村,进去的时候宏村还没有起来,之后做了一件大事,就是申报世界文化遗产,申报成功了,立马就火起来了。农民就不干了,可是签了协议了,该给农民的钱也已经给了,农民不干有农民的招,客人来了,农民就把垃圾丢到路上,屎尿都倒到路上。原来他们的方式是公司拿70%,农民拿30%,政府拿10%,然后就退步,退到最后公司拿40%,农民拿40%,政府拿30%,不退到这一步,就维持不下去,就经营不了。所以一定要考虑到利益融合,实际上这个利益里很大一块利益就是主体利益,尤其是这个地方做起来之后,土地升值了,房子也升值了,农民就开始有强烈的利益诉求,这时候的关系反而复杂了。但是现在不同了,现在基本上在开发初期,农民就已经回过味来了,不像原来,原来做一点才回过味。第三,功能融通。旅游用地中功能融通余地还很大,我们好好把这个余地做一做。一个原则,根本不需要基本农田。比如说一块山沟里有这么几块田,这几块田农民还接着种,我们动都不动,但是在旁边就可以做大文章,只要把浅山丘陵拿为我所有就可以了,这是一个博弈的过程。所以我觉得我们的旅游用地在功能融通上做大文章,这样好多东西不用争取,这一片平平坦坦的地,非得争取做旅游,不是吃饱了撑的吗?做旅游反而不合适,就是要做房地产才争取这些。要是真想做旅游,不追求基本农田,追求基本农田,开发商一定是挂龙头卖狗肉,这是错不了的,所以怎么判断?就这一条,就是一个判断标准。第四,土地多元。我们的田非得种庄稼吗?实际上中国发展到现在这个阶段,土地真正的发展是价值化,国家有粮仓,保粮食安全。海南提出粮食要自给,凭什么要自给?一共就这么一点地,粮食还要自给,还发展不发展了?这个思路就错了,去买便宜的粮食,土地是价值最大化,为什么不做呢?实际上说到根本还是回到马克思,强化级差地租,级差地租和土地多元利用,这是我们旅游用地的根本性的问题。
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